बैंकबाट कर्जा लिने क्रममा कर्जा लिन इच्छुक सेवाग्राहीसँग भएको स्थिर सम्पत्तिको मूल्याङ्कन गर्ने प्रचलन छ । यसरी कर्जा लिन चाहने सम्बन्धित व्यक्तिसँग भएको घर वा जग्गा जस्ता स्थिर सम्पत्तिको मूल्याङ्कन गर्ने कामको जिम्मेवारी मूल्याङ्कनकर्ता इन्जिनियरको हुने गर्छ । मूल्याङ्कर्ता इन्जिनियरले प्राविधिक पक्षको आधारमा जग्गाको मूल्याङ्कन गरी कागजपत्र तयार गरेर त्यसैको आधारमा बैंकलाई कति कर्जा रकम उपलब्ध गराउन उपयुक्त हुन्छ भन्ने सिफारिस गर्छन् । मूल्याङ्कनकर्ताले उपलब्ध गराएको रिपोर्टको आधारमा सम्बन्धित बैंकले सम्पत्ति धितो राखेर कर्जा उपलब्ध गराउने प्रचलन छ ।

धितो मूल्याङ्कर्ता इन्जिनियरले बैंकले उपलब्ध गराउने कागजपत्रकै आधारमा धितो मूल्याङ्कन गर्छन् । बैंकमा लिगल डिपार्टमेन्ट समेत रहने गर्छ । जसको काम उपलब्ध गराइएका डकुमेन्टहरुको अध्ययन एवं प्रमाणिकरण गर्नु रहन्छ । तर अहिले बैंकको लिगल डिपार्टमेन्टबाट हुनुपर्ने कागजपत्रको वैधानिकता प्रमाणिकरण कार्य समेत मूल्याङ्कनकर्ता इन्जिनियरहरुले नै गर्नुपर्ने अवस्था छ । कतिपय अवस्थामा कर्जा लिएका व्यक्तिले विभिन्न कारणले रकम असुली गर्न नसकी धितोमा रहेको सम्पत्ति नै लिलाम गर्नुपर्ने अवस्था पनि आउन सक्छ । यस्तो अवस्थामा जुनसुकै पक्षबाट पनि कुनै कमजोरी भेटिएको खण्डमा त्यसको जिम्मेवारी धितो मूल्याङ्कर्ताले नै लिनुपर्ने अवस्था छ ।

नेपाल सरकार मातहतकै निकायले उपलब्ध गराउने चारकिल्लामा समेत शङ्का गर्नुपर्ने अवस्थाले नेपाल सरकार आफ्नो जिम्मेवारीमा रहने तथ्याङ्क सङ्कलन तथा अद्यावधिक लगायत कार्यमा कति जिम्मेवार छ भन्ने कुराको सङ्केत गर्छ । नेपाल सरकार अन्तरगत सबैभन्दा प्रमाणित निकायको रुपमा रहने जग्गा नापी शाखाले उपलब्ध गराउने तथ्यांक नै गलत हुन्छ भने त्यसबाट सृजना हुने समस्याको जिम्मेवारी एकजना इन्जिनियरले वहन गर्नु कत्तिको औचित्यपूर्ण होला ?

सामान्यतया इन्जिनियरहरुले धितो मूल्यांकन गर्ने दायित्व मात्र वहन गर्नुपर्ने देखिन्छ । तर नेपालमा अहिले अतिरिक्त जिम्मेवारीको रुपमा सम्बन्धित कागजपत्रको वैधानिकता समेत कानुनी नभई प्राविधिक क्षेत्रमा दख्खल राख्ने इन्जिनियरहरुबाट नै प्रमाणित गर्नुपर्ने अवस्थाको कारण इन्जिनियरहरु सजायको भागिदार हुनुपर्ने अवस्था रहँदै आएको छ । यसरी पछि हुन सक्ने सम्भावित दुर्घटना न्यूनीकरण गर्नको लागि नेपालका भ्यालुयर्स इन्जिनियरहरुको सङ्गठन नेपाल भ्यालुयर्स एसोसिएसनबाट बैंकर संघसँग छलफल एवं सहमति हुँदै आएपनि अझै उक्त सहमति बमोजिम कार्यान्वयन हुन सकेको पाईंदैन ।

राज्य पक्ष पनि गैरजिम्मेवार 
अहिले नेपालमा रहेका राज्य मातहतका निकायहरुले समेत आफूले वहन गर्नुपर्ने भूमिका राम्रो तवरले वहन गर्न सकेको देखिँदैन । अलिेलेको संरचना अनुसार अधिकांश कार्य सञ्चालनको अधिकार एवं जिम्मेवारी स्थानीय निकायलाई उपलब्ध गराइएको छ । कुनै जग्गाको मूल्याङ्कन गर्ने क्रममा सबैभन्दा शुरुमा यिनै अधिकार सम्पन्न निकायबाटै चारकिल्ला ल्याएर त्यसैको आधारमा मूल्यांकर्ता इन्जिनियरले नापजाँच गर्ने प्रचलन छ । यसै चारकिल्लालाई नै सबैभन्दा आधिकारिक र वैधानिक मान्ने गरिन्छ । कतिपय अवस्थामा आधिकारिक निकायबाट उपलब्ध गराइएको चारकिल्लामै समेत त्रुटि रहेको पाइन्छ ।

नेपाल सरकार मातहतकै निकायले उपलब्ध गराउने चारकिल्लामा समेत शङ्का गर्नुपर्ने अवस्थाले नेपाल सरकार आफ्नो जिम्मेवारीमा रहने तथ्याङ्क सङ्कलन तथा अद्यावधिक लगायत कार्यमा कति जिम्मेवार छ भन्ने कुराको सङ्केत गर्छ । नेपाल सरकार अन्तरगत सबैभन्दा प्रमाणित निकायको रुपमा रहने जग्गा नापी शाखाले उपलब्ध गराउने तथ्यांक नै गलत हुन्छ भने त्यसबाट सृजना हुने समस्याको जिम्मेवारी एकजना इन्जिनियरले वहन गर्नु कत्तिको औचित्यपूर्ण होला ?

अहिले मालपोत तथा नापी कार्यालय नै हाम्रा आधिकारिक निकायको रुपमा रहँदै आएको अवस्थामै त्यही निकायले उपलब्ध गराउने सामाग्रीमा नै ‘यसमा कुनै त्रुटि भेटिएमा…’ भन्ने शब्दावली प्रयोग गरिएको हुन्छ । आधिकारिक निकायले उपलब्ध गराउने सामाग्रीमा यस्ता शब्दावली राख्नुले ती तथ्याङ्कमा नै कुनै कमजोरी हुन सक्छ भन्ने स्पष्ट सङ्केत गर्छन् । यसरी आउन सक्ने समस्याहरुलाई मध्यनजर गर्दै राज्य पक्षले आफूसँग उपलब्ध रहेका तथ्याङ्कहरुमा समयानुकुल अद्यावधिक गर्दै लैजानुपर्ने जरुरी रहन्छ । तर अहिले सम्म यसो हुन सकेको छैन । जुन अत्यन्तै दुखद कुरा हो । राज्यले जुन तथ्यांक उपलब्ध गराएको हुन्छ, त्यही तथ्यांककै आधारमा सम्पादन गरिने कार्यमा समस्या उत्पन्न भए त्यसको जिम्मेवारी के नेपाल सरकारको समेत हुँदैन ?

सुरक्षा र विमा क्षेत्रले नसमेटेको क्षेत्र

अहिले नेपालमा सञ्चालनमा रहेका सबैजसो व्यवसायमा संलग्न व्यक्तिहरुलाई विमाको दायरामा ल्याइएको छ । इन्जिनियरिङ अन्तरगत पर्ने अन्य विधा पनि विमाको दायरामा आइसकेका छन् । यद्यपि धितो मूल्याङ्कन क्षेत्रमा कार्यरत इन्जिनियरहरु सदैव सम्भावित जोखिमता बीच काम गर्नुपर्ने अवस्था रहेपनि उनीहरुको विमा गर्न अहिले सम्म नेपालका कुनै पनि विमा कम्पनी तयार भएको अवस्था छैन । हामीले यस बारेमा विमा कम्पनीहरुसँग पनि कुरा गरेका थियौं । तर विमा कम्पनीबाट सकारात्मक जवाफ पाउन सकेनौं । हामीले धितो मूल्यांकनको क्रममा राम्रो तवरले काम गर्दागर्दै पनि कहिलेकाहीँ कुनै गल्ती हुन गएको खण्डमा त्यसबाट सम्बन्धित व्यक्तिले व्यहोर्नुपर्ने जिम्मेवारी वीमा कम्पनीले व्यहोर्ने गरी व्यवस्था हुन सकेको खण्डमा मूल्यांकनकर्ताले आफ्नो क्षेत्रमा सुरक्षाको महसुस गर्न सक्ने भएकोले निर्धक्कतापूर्वक कार्य गर्न सक्छन् । सोही कुरालाई विचार गर्दै आगामी दिनमा नेपाल सरकारले नै आफ्नो नीति भित्रै समेटेर यस क्षेत्रको अलावा विमाको दायरामा आउन नसकेका अन्य क्षेत्रहरुलाई विमाको दायरामा ल्याउनु जरुरी छ ।

साथै अहिले मूल्यांकनकर्ताको दायरा समेत निकै नै विस्तार भइसकेको अवस्थामा यो क्षेत्र विमा कम्पनीको लागि नयाँ क्षेत्रको रुपमा विकास हुन सक्ने सम्भावना समेत राम्रो देखिन्छ । यस क्षेत्रबाट वीमा कम्पनी समेत लाभान्वित हुन सक्ने राम्रो सम्भावना छ । यद्यपि अहिले भने यस क्षेत्रमा काम गर्ने व्यक्तिले न्यूनतम सुरक्षाको अभावमा आफू निकै नै जोखिममा रहेर काम गर्नुपरेको अवस्था छ । जसले गर्दा सम्बन्धित मूल्यांकनकर्ता सदैव कुनै त्रासमा रहेर काममा खटिनुपर्ने अवस्था छ ।

धितो मूूल्याङ्कन सम्बन्धी अध्ययनको अवस्था 
पछिल्ला बर्षहरुमा नेपालका केही विद्यार्थीहरुले भ्यालुएसन क्षेत्रलाई समेटेर माष्टर तहको अन्त्यमा अनुसन्धानमा आधारित थेसिस तयार पारेको पाइएको छ । यद्यपि नेपालमा अहिले सम्म यस क्षेत्रलाई आधिकारिक रुपमा शैक्षिक कार्यक्रमको रुपमा समेटिएको भने पाईंदैन । बाह्य मुलुकमा भने भ्यालुएसन सम्बन्धी फेलोसिप प्रदान गरिने प्रचलन रहेको पाइन्छ । नेपालको सन्दर्भमा धितो मूल्यांकन क्षेत्रका विज्ञ देवेन्द्र श्रेष्ठले अन्तर्राष्ट्रिय फेलोसिप लिनुभएको छ । नेपालमा यस क्षेत्रको प्रवद्र्धन तथा प्रशिक्षणमूलक कार्यक्रम सञ्चालन गर्नमा ऊहाँको ठूलो योगदान छ । यसको अलावा अहिले नेपालमा भ्यालुएसन क्षेत्रलाई थप व्यवस्थित गर्नको लागि राज्यले विशेष चासोका साथ नलिएको कारण यस क्षेत्रले गुणस्तरीय फड्को मार्न सकेको छैन । आगामी दिनमा यस क्षेत्रलाई शैक्षिक कार्यक्रमको रुपमा पनि समेट्नुपर्ने र यस क्षेत्रको आवश्यक अध्ययनको लागि राज्य पक्षबाट लगानी समेत हुनु जरुरी देखिन्छ ।

व्यावसायिक एकरुपता हुनु जरुरी 
नेपालमा मूल्याङ्कन कार्यको लागि आवश्यक तथ्यांकहरुको अभाव तथा निश्चित मापदण्ड नभएको कारण यस क्षेत्रमा व्यावसायिक एकरुपमा आउन सकेको छैन । आगामी दिनमा यस क्षेत्रलाई थप व्यवस्थित गर्नको निम्ति आवश्यक तथ्यांक सङ्कलन गरी सोही तथ्यांककको आाधारमा कदम अघी बढाउनु जरुरी छ । साथै नेपाल राष्ट्र बैंकले समेत निश्चित नीतिगत पहल गरिरहेको हुनाले आगामी दिनमा व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्न थप सहज हुने अपेक्षा गर्न सकिन्छ ।

तुलनात्मक विधि नै बढी प्रचलनमा 
अहिले सम्म नेपालमा कुनै धितोको मूल्य गर्ने क्रममा आधिकारिक र भरपर्दो माध्यम तथा प्रणाली विकास हुन नसकेको कारण मुख्यतः हामीले विगतमा त्यस क्षेत्रमा खरिदविक्री भएको घरजग्गाको मुल्यसँग तुलना गरेर नै उक्त सम्पत्तिको नयाँ मूल्यांकन गर्नुपर्ने अवस्था छ । जसले गर्दा अहिले पनि यो क्षेत्रले गुणात्मक फड्को भने मार्न सकेको छैन । यसको अलावा कुनै क्षेत्रको मूल्य तय गर्ने क्रममा त्यहाँ के कति दररेटमा जग्गाको कारोबार भइरहेको छ भनेर स्थानीय रुपमा जग्गाको कारोबार गर्ने व्यक्तिहरुसँग जानकारी लिन चाहँदा उनीहरु समेत सहज रुपमा उक्त जग्गाको मूल्य बारे जानकारी गराउन तयार नहुने अवस्था समेत छ । अहिले पनि कतिपय अवस्थामा हचुवाकै भरमा मूल्यांकन गर्नुपर्ने अवस्था रहेको र यो क्षेत्र पूर्णतः लथालिङ्ग नै रहेको अवस्थामा विभिन्न मापदण्डहरु तयार गरी धितो मूल्याङ्कन गर्ने व्यवस्था लागु गर्नु जरुरी देखिएको छ ।

सचेत बन्नुपर्छ मूल्याङ्कनकर्ता 
कतिपय सेवाग्राहीहरु समेत सम्बन्धित इन्जिनियरलाई प्रभावमा पारेर आफ्नो स्वार्थ पूरा गर्ने सोच राखेको पनि पाइन्छ । यसबाट पछिका दिनहरुमा आउन सक्ने समस्याहरुमा पहिले नै सचेत बनेर इन्जिनियरले आफ्नो स्वविवेक प्रयोग गरी धितो मूल्याङ्कन गर्नु जरुरी रहन्छ ।

नेपालमा मूल्याङ्कन कार्यको लागि आवश्यक तथ्यांकहरुको अभाव तथा निश्चित मापदण्ड नभएको कारण यस क्षेत्रमा व्यावसायिक एकरुपमा आउन सकेको छैन । आगामी दिनमा यस क्षेत्रलाई थप व्यवस्थित गर्नको निम्ति आवश्यक तथ्यांक सङ्कलन गरी सोही तथ्यांककको आाधारमा कदम अघी बढाउनु जरुरी छ । साथै नेपाल राष्ट्र बैंकले समेत निश्चित नीतिगत पहल गरिरहेको हुनाले आगामी दिनमा व्यवसायलाई व्यवस्थित गर्न थप सहज हुने अपेक्षा गर्न सकिन्छ ।

अन्त्यमा,
नेपालमा यस क्षेत्रमा काम गर्ने व्यवसायीहरुलाई एकै ठाऊँमा समेट्ने उद्धेश्यले स्थापिन नेपाल भ्यालुयर्स एसोसिएसनले नेपालमा मूल्यांकन क्षेत्रमा संलग्न रहेर काम गर्दै आइरहेका व्यक्तिहरुलाई समेट्दै उनीहरुलाई आवश्यक प्रशिक्षण समेत दिने कार्य गरिरहेको छ । पछ्र्रिल्लो समय नेतृत्व लिइरहेका ईं.ऋषि कोइरालाले देशका विभिन्न क्षेत्रमा यस संस्थाको कार्यक्षेत्र विस्तार गर्ने कार्यमा समेत ठूलो योगदान पु¥याएका छन् । व्यवसायीहरु सङ्गठित भएसँगै हाम्रा समस्याहरु पहिचान गरी समाधानको निम्ति पहल गर्न समेत हामीलाई निकै सहज भएको छ । आगामी दिनमा आफू संलग्न क्षेत्रलाई बलियो र सुरक्षित बन्नको लागि सबै मूल्याङ्कर्ता इन्जिनियरहरु यस संस्थामा समेटिनु जरुरी छ । हामीले विगतमा सङ्गठन नहुँदा निकै कठिनतापूर्वक काम गर्नुपर्ने अवस्था थियो । यस क्षेत्रमा काम गर्ने व्यक्तिहरु विगतमा संगठित नभएका कारण एउटा इन्जिनियरले अर्को इन्जिनियरसँग सल्लाह नै नगरी काम गर्नुपर्ने अवस्था थियो । अहिले संगठन विस्तार एवं प्रशिक्षणमूलक कार्यक्रमहरुको कारण व्यावसायिक एकरुपता कायम गर्न र सचेतना जागरणमा धेरै सहज अवस्था सृजना भएको छ । आगामी दिनमा हाम्रा गतिविधिहरुलाई अझ सशक्त बनाउँदै लैजानुपर्ने आवश्यकता छ ।